Выделение долей детям: что делает собственник после материнского капитала

Кратко о главном

Если жилье куплено, построено или реконструировано с использованием материнского капитала, оно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей — размер долей стороны определяют по соглашению. При ипотеке эту обязанность нужно исполнить в течение 6 месяцев после полного погашения кредита. С 2020 года нотариальное обязательство оформлять не требуется, но сама обязанность выделить доли детям никуда не делась. Чаще всего достаточно составить соглашение о распределении долей и зарегистрировать право общей долевой собственности через МФЦ или Росреестр, а нотариус подключается не во всех случаях. Ниже — как считать доли, какие документы готовить и что грозит, если выделение долей детям затянуть или забыть о нем вовсе.

Что говорит закон о выделении долей детям

Правило простое по формулировке, но важное по содержанию: жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Это касается не только покупки готовой квартиры, но и строительства, и реконструкции жилья.

Обязанность распространяется на широкий круг лиц. Выделить доли обязаны:

• владелец сертификата на материнский капитал;
• его супруг или супруга;
• дети, включая первого, второго, третьего и последующих.

То есть собственником становится не только тот ребенок, на которого формально оформлялся сертификат или в связи с рождением которого он был получен, а все дети семьи, если средства потрачены на общее жилье.

Мини-вывод: обязанность выделить доли детям закреплена на уровне закона и возникает автоматически при использовании материнского капитала на жилье — независимо от того, составлялось ли отдельное нотариальное обязательство.

Когда именно возникает обязанность выделить доли

Срок выделения долей зависит от того, как именно использовался материнский капитал.

Если жилье покупалось напрямую, без ипотеки, доли по соглашению определяются сразу при оформлении права собственности — дом или квартира с самого начала оформляются в долевую собственность родителей и детей.

Если использовалась ипотека, ситуация немного иная. Закон обязывает оформить жилье в общую собственность членов семьи в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту. До погашения ипотеки жилье может числиться в собственности только супругов или одного из них, а доли детям выделяются уже после закрытия долга перед банком.

Отдельный нюанс — для семей, которые использовали материнский капитал до 2020 года и оформляли нотариальное обязательство выделить доли. Начиная с 2020 года предоставлять такое обязательство при получении или использовании сертификата больше не нужно, однако обязанность фактически обеспечить детей долями в жилье сохраняется. Если обязательство ранее уже было оформлено у нотариуса, а доли так и не выделены, его все равно нужно исполнить.

Мини-вывод: точкой отсчета для выделения долей становится либо момент покупки жилья (если оно приобреталось без ипотеки), либо полное погашение кредита — в этом случае закон отводит собственнику 6 месяцев.

Как определить размер долей детей и родителей

Закон не задает фиксированную пропорцию долей — размер определяется соглашением между родителями. При этом есть важное разъяснение Верховного суда: определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на покупку этой квартиры, а не на всю стоимость объекта целиком.

Это значит, что если материнский капитал покрыл лишь часть стоимости жилья, а остальное было оплачено собственными средствами семьи или ипотечным кредитом, доли детей рассчитываются именно от суммы материнского капитала, а не от полной цены квартиры. Остальная часть стоимости распределяется между родителями, как они сочтут нужным, — например, по общему правилу совместной собственности супругов.

При этом минимальный размер доли ребенка законом не закреплен. Нормативные акты не устанавливают фиксированную минимальную долю, которую нужно выделить каждому ребенку, — размер остается предметом соглашения сторон, исходя из суммы материнского капитала и общей стоимости жилья.

На практике для расчета удобно использовать простую схему:

1. Определить долю материнского капитала в общей стоимости жилья (сумма капитала / цена объекта).
2. Разделить эту долю поровну между всеми членами семьи, которые должны получить долю, — родителями и детьми.
3. Оставшуюся часть стоимости (не покрытую капиталом) распределить между супругами по их усмотрению, если иное не установлено брачным договором.

Мини-вывод: доли детей считаются не от полной стоимости квартиры, а от суммы материнского капитала, вложенной в покупку, — это ключевое отличие, которое часто путают собственники при самостоятельном расчете.

Пошаговый порядок оформления выделения долей

Процедура состоит из нескольких последовательных шагов.

1. Составить соглашение об определении (распределении) долей между родителями и детьми. В документе фиксируются размеры долей каждого участника общей собственности.
2. Проверить, требуется ли нотариальное удостоверение соглашения. Если соглашение предусматривает только выделение долей несовершеннолетним детям, а совместная собственность супругов на оставшуюся часть жилья не меняется, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если же одновременно меняется режим собственности супругов (например, совместная собственность превращается в долевую не только у детей, но и у родителей), нотариус, как правило, нужен.
3. Подготовить пакет документов для регистрации. Для подачи в МФЦ обычно требуются паспорта родителей, свидетельства о рождении детей и само соглашение о выделении долей.
4. Подать документы на регистрацию. Пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно подать в том числе в многофункциональных центрах (МФЦ).
5. Дождаться государственной регистрации. Право общей долевой собственности на жилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации в органе регистрации прав — только после внесения записи в реестр доли детей считаются официально выделенными.

Для наглядности — разница между двумя типичными сценариями оформления:

Если есть сомнения, какой вариант соглашения подходит именно вашей семье и нужен ли нотариус в конкретной ситуации, разумно заранее свериться с материалом о сделках с долями или обратиться за консультацией к юристу, который сопровождает сделки с недвижимостью.

Мини-вывод: нотариус нужен не всегда — если доли выделяются только детям, а совместная собственность супругов сохраняется, можно обойтись простым письменным соглашением и регистрацией через МФЦ.

Доли в доме и на земельном участке

Отдельный вопрос возникает, когда материнский капитал использовался не на покупку готовой квартиры, а на строительство или реконструкцию дома. В таком случае важно помнить, что доля выделяется не только в самом доме, но и в земельном участке под ним. Разъяснения Росреестра прямо указывают, что родители обязаны выделить доли детям как в жилом доме, так и в земельном участке.

Это логично: дом и участок, на котором он расположен, юридически связаны, и собственник жилого дома обычно не может владеть им отдельно от прав на землю. Если собственник планирует зарегистрировать только долю в доме, забыв про участок, оформление может оказаться неполным и потребовать повторного обращения в Росреестр.

При реконструкции существующего дома с использованием материнского капитала принцип тот же: доли определяются и выделяются после завершения работ, с учетом того, какая часть вложений в итоговую стоимость объекта пришлась на средства капитала.

Мини-вывод: при строительстве или реконструкции дома выделение долей детям касается одновременно двух объектов — самого дома и земельного участка под ним, и упускать из внимания участок нельзя.

Что будет, если пропустить срок выделения долей

Собственники иногда затягивают с оформлением долей — откладывают визит в МФЦ, забывают о взятом ранее обязательстве или не знают о самой обязанности, если жилье покупалось без ипотеки. Важно понимать: сам факт использования материнского капитала на жилье создает обязанность по закону, и она не исчезает с течением времени. Если доли ранее не выделялись, это нужно сделать при первой возможности — составить соглашение и подать его на регистрацию, даже если формальный срок (например, 6 месяцев после погашения ипотеки) уже прошел.

При возникновении вопросов, как действовать, если доли детям не выделялись годами или если планируется продажа такого жилья, разумно заранее разобраться, какой пакет документов потребуется для сделки, и свериться с материалом о правилах продажи недвижимости, в которой участвуют несовершеннолетние собственники. Это особенно актуально для семей, которые переезжают в Крым на постоянное место жительства и планируют продать прежнее жилье или купить новое с использованием оставшихся средств материнского капитала.

Если вы рассматриваете покупку или продажу квартиры, дома или участка в Ялте и на Южном берегу Крыма и хотите заранее проверить, корректно ли оформлены доли детей у текущего собственника, можно обратиться за консультацией к специалистам, которые сопровождают сделки с недвижимостью и проверяют пакет документов перед регистрацией.

Мини-вывод: пропущенный срок не отменяет саму обязанность выделить доли — ее все равно придется исполнить, и чем раньше это сделать, тем проще будет в дальнейшем продать или подарить такое жилье.

FAQ