РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КРЫМА: ОПТИМИЗМ НА ФОНЕ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ!
Одним из заветных желаний многих россиян является покупка домика или квартиры на теплом морском побережье. К сожалению, вопреки тому, что Россия является самой большой страной в мире, выбор таких мест у нас весьма скромный. Одним из районов с лучшим климатом для проживания является южный берег Крымского полуострова. Известные всем Ялта, Алушта, Судак, Коктебель, Гурзуф, Алупка все они находятся в данной локации, которую принято называть сокращенно ЮБК, то есть южный берег Крыма.
Потенциал рынка недвижимости данного региона огромный, как и интерес к нему со стороны жителей самых разнообразных уголков России. Однако ввиду текущих событий здесь пока «все сложно».
О реальном положении дел на рынке жилой недвижимости ЮБК, что происходит со спросом и ценами на квартиры и дома, как развивается локация на фоне внешних факторов, а также о новых интересных проектах, расскажем вместе с экспертами.
Непростой и неоднозначный год
Период с конца февраля прошлого до апреля текущего года для рынка недвижимости ЮБК получился нервным, неоднородным, со своими взлетами и падениями. С началом СВО Крым, как и многие другие регионы России, накрыла волна ажиотажного спроса на жилье. В условиях глобальных перемен, неопределенности и скачков курса рубля люди с накоплениями не хотели держать на руках деньги, а самое надежное вложение по мнению неподготовленного инвестора в нашей стране – это недвижимость.
Эмоциональный скачок спроса встряхнул жилой сегмент полуострова, однако, как отмечают местные риелторы, уже к апрелю он сошел на нет, а рынок буквально «встал». Ситуация полного штиля начала меняться только в октябре 2022-го. Спасательным кругом для рынка крымской недвижимости выступил так называемый «херсонский сертификат».
«Херсонский сертификат» – государственный жилищный сертификат на приобретение жилья, который выдается гражданам, вынужденно покинувшим город Херсон или правобережную часть Херсонской области. Введен в оборот Постановлением Правительства РФ № 1876 от 21 октября 2022 года.
Станислав Кисс, учредитель и генеральный директор оператора недвижимости «Статус 82» (г. Ялта):
«Сегодня рынок жилой недвижимости ЮБК очень активный, в основном за счет херсонских сертификатов. Благодаря им наблюдается серьезное оживление на рынке вторичного жилья. Однако часто собственники отказываются от продажи таким способом из-за неотработанной схемы сделки и растянутых сроков по выплате. Покупателей с наличными на рынке стало гораздо меньше, чем год назад. От ипотеки многие отказались в условиях неопределенности. Поэтому, если бы не покупатели с сертификатами, рынок продолжал бы падение. С ними же ситуация стабильная, нет ни роста, ни падения».
Согласен с коллегой и Дмитрий Жиделев, президент «Крымской гильдии риэлторов», руководитель Бюро недвижимости «Прайм».
«Лучше всего реальную ситуацию на рынке жилой недвижимости южного берега Крыма опишут слова – позитивное ожидание. Интерес к крымской недвижимости есть, но большинство людей ждет окончания СВО. Цены в настоящее время держатся на одном уровне. Активен рынок недорогого жилья, которое подходит под «херсонские сертификаты», — отметил эксперт.
Цены
Цены на жилье южного берега Крыма также прошли несколько волн роста и падения. С начала пандемии до февраля 2022 года наблюдалось только «движение вверх». В среднем по региону цены на квадратные метры выросли на 20-40%. В отдельных востребованных локациях и проектах зафиксировано 100%-е удорожание жилья.
С началом СВО ситуация изменилась. Сначала был спад – средние цены снизились на 20-30%, однако он был обеспечен за счет тех, кто хотел срочно уехать из региона навсегда. Когда они распродали свои объекты, а панические настроения закончились, цены начали быстро восстанавливаться.
В итоге сегодня средняя цена предложения квартиры в новостройке южного берега Крыма составляет от 150 тысяч рублей за «квадрат», «вторички» ‒ от 120 тысяч.
Карина Черемисина, агент по недвижимости компании «Вилла-Крым» (г. Алушта):
«Минимальная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в новостройках Алушты – 147 тысяч рублей, максимальная – 378 тысяч, средняя – 233,5 тысячи. До февраля 2022 года мы фиксировали значительный рост цен и спроса на недвижимость в городе и на побережье Крыма в целом, особенно на дома. Также чувствовался дефицит квартир на вторичном рынке и рынке новостроек. С начала СВО в связи с ростом курса иностранной валюты было повышение стоимости недвижимости, к осени – рынок цен нормализовался».
Средняя цена предложения в новостройках ЮБК по состоянию на март 2023 года составляет: в Феодосии – 123,4 тыс. руб. за кв. м; в Судаке 203,7 тыс./кв. м; в Ялте – 245,6 тыс./кв. м.
Средневзвешенная цена предложения на вторичных рынках жилой недвижимости крупнейших городов-курортов ЮБК такова: в Феодосии – 111,6 тыс. руб. за кв. м; Алуште – 159,8 тыс./кв. м; Судаке – 174,3 тыс./кв. м; Ялте – 226,1 тыс./кв. м.
Спрос
В настоящее время рынок недвижимости южного берега Крыма однозначно скорее жив, чем мертв. Продажи идут в различных сегментах.
Валерий Шумеев, руководитель центра недвижимости «Еврогород» (г. Ялта):
«Сегодня все находится в активной стадии. В первую очередь продаются квартиры и жилые апартаменты, далее коттеджи и таунхаусы, замыкают топ самых востребованных объектов земельные участки. Для примера, год назад в марте 2022-го покупатели не понимали нужно ли покупать либо стоит подождать. В результате «режима ожидания» рынок недвижимости стал испытывать стагнацию, накопилось множество различных предложений. К осени 2022 года продажи стали более активные. А сегодня наблюдается рост сделок. Очень востребованы видовые квартиры, с современной планировкой – с кухней-столовой и одной либо несколькими изолированными спальнями. По запросам и сделкам это квартиры площадью от 40 до 70 квадратных метров. При этом очень важным моментом является наличие окон в каждом помещении, то есть первый свет».
По данным опрошенных нашей редакцией экспертов, средний чек покупки жилой недвижимости на южном берегу Крыма находится в диапазоне 7-10 млн рублей. Основной спрос формируют жители других регионов России.
Наталья Кушнирюк, директор агентства «Галерея недвижимости Крыма» (п. Ливадия):
«Доля местных покупателей на рынке жилой недвижимости ЮБК крайне мала, по нашим данным, примерно 15% от всех запросов. Однако регион всегда будет интересен покупателям материковой России. Наша целевая аудитория – это семьи, которые хотят иметь курортную недвижимость с целью личного использования и для сдачи в аренду. Как правило, это люди в возрасте от 50 лет и выше, разнообразные с точки зрения профессии и уровня достатка. Самые востребованные лоты у них – квартиры в ЖК, где есть своя территория, возможность парковки автомобиля и детская площадка. По структуре спроса мы наблюдаем равноценные запросы – примерно 33% приобретают жилье в Крыму в ипотеку, 30% с помощью «херсонских сертификатов» и личных средств, еще 37% за личные средства».
Другие эксперты оценивают долю покупателей крымской недвижимости из других регионов России скромнее.
«Среди покупателей жилья на рынке местные составляют 35%, жители Херсонской области – 40 %, других регионов – 25%. Средний возраст покупателя – 45-54 года, люди до 45 лет предпочитают Крыму зарубежную недвижимость. Покупатели крымского жилья – это люди со средним уровнем достатка, предприниматели, малый и средний бизнес. Наиболее востребованы у них готовые к проживанию квартиры на вторичном рынке площадью до 55-80 квадратных метров стоимостью до 10 млн рублей, либо квартиры до 5-6 млн площадью до 40 квадратных метров», — поделилась Карина Черемисина из «Вилла-Крым».
Интересный факт – сегодня продажи жилья в Крыму поддерживаются за счет брокеров из Сочи.
Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
«За последние годы цены на недвижимость в Сочи побили все рекорды. По итогам первого квартала 2023-го Южная столица впервые возглавила рейтинг российских городов по стоимости квадратного метра в новостройках, опередив Москву -‒ 355,8 тысячи рублей против 296 в столице. В то же время большинство россиян, которые хотят переехать жить к морю, в первую очередь обращают внимание именно на Сочи. В итоге нередкими стали случаи, когда люди из различных регионов России, введенные в заблуждение фейковыми объявлениями о продаже недвижимости, приезжают в Сочи за покупкой желанной квартиры или домика на побережье, но сталкиваются с высокими заградительными ценами. Это привело к интересной тенденции ‒ агенты по недвижимости Сочи стали предлагать Крым, где жилье дешевле в 2-3 раза, как альтернативу тем покупателем, которые не смогли найти подходящий по бюджету вариант в городе. И такая модель весьма неплохо работает сегодня».
Интересные проекты
Ситуация в сегменте нового жилого строительства пока также далека от совершенства.
«Сегодня в Крыму наблюдается увеличение количества застройщиков с материковой части России. Разрабатываются различные проекты по постройке как отдельно стоящих домов, так и комплексов разного уровня. На первичном рынке предложение постепенно увеличивается» — отмечает Валерий Шумеев, руководитель центра недвижимости «Еврогород».
Количество и качество новых ЖК растет, но не так быстро, как хотелось бы.
Дмитрий Жиделев, президент «Крымской гильдии риэлторов», руководитель Бюро недвижимости «Прайм»:
«Сейчас появляются действительно интересные проекты, которые предусматривают высокий уровень инфраструктуры и полную автономность комплексов – свои магазины, рестораны, консьерж-сервис, спа и т.д. Раньше такие комплексы не строились. Однако, на мой взгляд предложения не хватает, кривые спроса и предложения не пересекаются. На рынок выходят все более крупные застройщики с большими проектами, которые выстраивают собственную инфраструктуру вокруг комплексов. Это касается и первых линий и комплексов на удалении».
Среди наиболее интересных проектов, которые в текущем году были выведены на рынок ЮБК, эксперты выделили:
ЖК «Белый парус» имени И.К. Айвазовского
Расположение — Ялта, поселок городского типа (далее – пгт) Гаспра, ул. 40 лет Октября
Застройщик — специализированный застройщик «Этажи» [инвестиционно-девелоперская группа «Рентавед» (г. Москва)]
Срок ввода в эксплуатацию – I кв. 2024 г.
Класс жилья — комфорт
Цены — от 150 до 195 тыс. руб. за кв. м.
Расстояние до моря — 15 мин на автомобиле.
Транспортная доступность — 12 мин езды на автомобиле до центра Ялты, 60 мин до аэропорта.
Параметры ЖК — 10 этажей, 3 подъезда, 104 квартиры, общая площадь недвижимости – 8046,3 кв. м
Квартирография — одна- и двухкомнатные площадью от 37 до 65 кв. м.
Отделка — предчистовая white box.
Собственная инфраструктура ЖК — 95 бесплатных парковочных мест, 2 детские площадки, беседка для отдыха, велодорожка вокруг дома.
Инфраструктура возле ЖК — детский сад, школа, продуктовые магазины, кафе, почта, пункт выдачи заказов, Царская тропа к Ливадийскому дворцу, тренажерный зал, кружки для детей.
Марианна Беляева, руководитель проекта «Партнерская программа брокеров недвижимости Крыма»:
«Дом находится в великолепной локации. Ни один дворец царских времен не строился на берегу моря, потому что самый полезный воздух находится в месте, где происходит смешивание горного воздуха с морским. Поэтому все дворцы на ЮБК находятся на уровне минимум 200 метров от моря. Именно в таком месте, где максимально благоприятный климат, расположен «Белый парус». Он удален от шоссе и дорог. Из окон открывается шикарный панорамный вид на море и горы. Рядом от дома проходит знаменитая Царская тропа, поблизости также расположен объект культурного наследия Ливадийский дворец и визитная карточка Крыма ‒ замок «Ласточкино гнездо».
Уникальность жилого комплекса еще в том, что в доме сделано поквартирное отопление – в каждой установлен двухконтурный газовый котел. Это большая экономия денег при оплате коммунальных услуг.
На территории жилого комплекса есть закрытая стоянка для автомобилей, которая передается жителям дома безвозмездно. Парковка – это в целом боль всей Ялты. Ни у одного комплекса класса-комфорт нет такого соотношения бесплатных парковочных мест к количеству квартир в доме. А собственная управляющая компания гарантирует не только качественное обслуживанием дома, но и сдачу квартир в аренду».
Комплекс апартаментов «Аврора»
Расположение — Ялта, пгт Восход
Застройщик — специализированный застройщик «Славянский» (Республика Крым).
Срок ввода в эксплуатацию – II кв. 2023 г.
Класс жилья — комфорт.
Цены — средняя стоимость квадратного метра от 112,6 тыс. рублей.
Расстояние до моря — 20 минут пешком.
Параметры ЖК — два восьмиэтажных и одно трехэтажное здание, 3 подъезда, 261 апартамент, общая площадь территории – 13 тыс. кв. м
Квартирография — одна-, двух- и трехкомнатные площадью от 41,2 до 96,2 кв. м.
Отделка — предчистовая.
Собственная инфраструктура ЖК — крытый паркинг на 56 автомобилей, гостевая парковка на 62 машиноместа.
Инфраструктура возле ЖК — продуктовый магазин, ботанический сад.
Елена Земляная, ипотечный брокер:
«ЖК строится на склоне горы и со всех сторон защищен от ветра, благодаря чему климат тут максимально комфортный. В Ялте 322 солнечных дня в году, поэтому местность невероятно привлекательна для жизни.
При строительстве комплекса применяется зарекомендовавшая себя монолитно-каркасная технология. Дома строятся с учетом особенностей горной местности и имеют повышенную сейсмостойкость – 9 баллов.
Расстояние до моря составляет всего 800 метров. Прекрасные видовые характеристики, закрытая территория и крытый паркинг создают все необходимые для комфортного проживания условия».
Комплекс апартаментов «Паруса мечты»
Расположение — Алушта, поселок Виноградный, улица Сусловой.
Застройщик — ООО «Перспектива» (Республика Крым).
Срок ввода в эксплуатацию – IV кв. 2026 г.
Класс жилья — премиум, элитный.
Цены — от 193 до 276 тысяч рублей за «квадрат».
Расстояние до моря — 500 метров.
Транспортная доступность — 15 минут ходьбы от курортной части Алушты, центра города.
Параметры ЖК — 3 корпуса по 12 этажей, 234 апартамента.
Квартирография — студии, одна-, двух- и трехкомнатные квартиры евроформата площадью от 36 до 97,9 кв. м.
Отделка — дизайнерская под ключ.
Собственная инфраструктура ЖК — 14 коммерческих помещений, 26 кладовых, подземный паркинг на 78 мест с лифтом на этаж, открытый бассейн с лаундж-зоной и spa, тренажерный зал, кафе, рестораны, салон красоты, прогулочные аллеи, фонтан, открытый кинотеатр, безопасность и сервис 24/7, келлеры (кладовые), прачечная и камера хранения, большая детская площадка с безопасным покрытием и игровым комплексом, комната творчества для детей.
Инфраструктура возле ЖК — инфраструктура центра Алушты.
«Абсолютно все планировки комплекса включают в себя наличие просторной террасы с видом на искрящееся море, вечнозеленый заповедный лес или горы. Жильцам будет доступна опция проезда на электрокаре, что позволит быстро и с комфортом добраться до центра Алушты, а затем вернуться обратно в апартаменты. В комплексе апартаментов «Паруса Мечты» предусмотрена возможность заключения контракта с отельной компанией и передача в доверительное управление своего юнита, что позволит получать пассивный доход, находясь в любой точке мира. Инвестору предоставляется доступ к личному кабинету, в котором формируются ежемесячные отчеты о всех расходах и выплатах, а также возможность просмотра динамики сдачи его юнита», — рассказала Земляная Елена
Перспективы
Оценку перспектив рынка жилой недвижимости ЮБК со стороны местных экспертов можно охарактеризовать словосочетанием «оптимизм на фоне неопределенности». С одной стороны, все понимают, что очень сложно делать прогнозы в условиях сегодняшних реалий. Планировать что-то даже на месяцы вперед чересчур оптимистично. Однако все уверены, что после завершения СВО спрос и рост цен на жилье в Крыму просто неизбежен. Разница в стоимости квадратного метра на ЮБК минимум в два раза меньше, чем у основного конкурента – Сочи. Потенциал есть.
Возможно сегодня, наоборот, пока цены стабильны и оправданы, самое время покупать недвижимость и земельные участки в Крыму?
