Госдума одобрила защиту покупателей жилья при недействительной сделке
В случае признания сделки купли-продажи жилья недействительной из-за банкротства продавца уплаченные деньги предлагается передавать покупателю. Ему также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье. Документ подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда России.
Парламент предлагает внести изменения в ст. 61-6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Законопроект предусматривает, что в этом случае средства, уплаченные за жилое помещение, должны быть возвращены покупателю, минуя конкурсную массу (имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства) должника. Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. Покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги.
Предлагаемые изменения выглядят довольно справедливыми. В настоящее время применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилой недвижимости продавца-банкрота происходит следующим образом:
- покупатель возвращает квартиру в собственность продавца-банкрота;
- на стороне гражданина возникает право требования к банкроту в размере всей суммы, которая была уплачена покупателем по договору купли-продажи. При этом требования покупателя-гражданина могут попасть как в третью очередь реестра наравне с иными кредиторами, так и в более низкую (условную четвертую) очередь;
- квартира продается на торгах, и денежные средства распределяются среди кредиторов.
Учитывая удручающую статистику удовлетворения требований незалоговых кредиторов, на практике получается, что гражданин-покупатель получает не более 5% от общего размера уплаченных за квартиру денежных средств. При этом он лишается жилья, которое могло быть единственным и для него, и для членов его семьи.
Недобросовестность такого покупателя может быть достаточно условной. На практике считается, что если покупатель соблазнился низкой ценой недвижимости, то он должен был осознавать, что способствует выводу активов и ущемлению интересов кредиторов должника. Однако, многие ли граждане откажутся купить квартиру по низкой цене? И задумаются при этом о вреде неким неизвестным лицам? Тем более учитывая высокую цену жилой недвижимости в России и низкий уровень правовой грамотности населения.
Зимой 2022 года Конституционный суд (КС) России уточнил порядок изъятия жилья у покупателей в случае банкротства банка, на торгах у которого приобретена недвижимость. По мнению высшей судебной инстанции, законодательство требует поправок, защищающих права таких покупателей на возврат денег, если банк впоследствии оспорит сделку.
Источник: realty.rbc.ru