alt
Жилье
в кредит

Центробанк снова сохранил ключевую ставку на уровне 16%

Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на текущем уровне — она составляет 16% годовых. Об этом сообщает пресс-служба регулятора.

«‎‎Текущее инфляционное давление постепенно ослабевает, но остается высоким. Внутренний спрос продолжает значительно опережать возможности расширения производства товаров и услуг. Жесткость рынка труда вновь усилилась. Пока преждевременно судить о дальнейшей скорости дезинфляционных тенденций», — отмечается в сообщении пресс-службы ЦБ РФ.

Что будет с ключевой ставкой в 2024 году

Ранее в Центробанке дали прогноз по средней ключевой ставке по итогам 2024 года. Ожидается, что она будет в районе 13,5-15,5%. Об этом сообщил первый замдиректора департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 26 апреля 2024 года.

На что влияет ключевая ставка

Ключевая ставка определяет минимальную стоимость денег для обычных банков. Это минимальный процент, под который Центробанк выдает банкам кредиты или берет их средства на хранение.

С населением Банк России напрямую не работает — взять кредит по ключевой ставке человек не может, он может обратиться в коммерческий банк.

Для граждан основная причина изменения ипотечных ставок — это изменение ключевой ставки Центробанка. Чем выше ключевая ставка, тем выше ставки по ипотеке. И наоборот: чем ключевая ставка ниже, тем ниже ставки по кредитам.

Поселиться в частном доме или городской квартире — что выгоднее? У каждого человека свои критерии выбора. Плюсы и минусы есть в обоих вариантах: как в жизни в многоквартирном здании, так и в загородном коттедже. Они касаются не только комфорта, но и финансов.

Разбираемся, где дешевле жить — в квартире или доме?

Преимущества и недостатки квартир

Квартира — отдельное жилье в многоквартирном доме. Дома строят и в центре, и в спальных районах. На окраинах тоже, но реже, преимущественно, если город расширяется и создается целый район. В противном случае квартиры в домах за пределами города продаются плохо, так как вокруг никакой инфраструктуры.

Что дешевле — жить в доме или квартире №1

Плюсы квартир

Транспортная доступность. Многоквартирные дома строят так, чтобы к ним был удобный подъезд на машине и общественном транспорте. Это особенно важно для тех, кто ежедневно ездит на работу или возит детей в детский сад, школу, на дополнительные занятия.

Развитые торговая и социальная инфраструктуры. В городе и многоквартирных микрорайонах больше магазинов, банков, школ, поликлиник, мест для проведения досуга — это тоже повышает привлекательность проживания в квартире.

Возможность обновления. Во многих городах действуют программы расселения ветхого жилья. Это значит, что, если дом получит статус ветхого или аварийного, власти его расселят — жители бесплатно получат новое жилье или компенсацию по рыночной стоимости. На улице никто не окажется. Как расселиться из аварийного жилья, узнайте здесь.

Благоустройство территории. Ответственность за то, чтобы двор выглядел ухоженным, а на детской и спортивной площадках было исправное оборудование, лежит на управляющей компании или правлении ТСЖ — расходы на это обычно включены в квитанцию об оплате коммунальных услуг. Это удобно, потому что не нужно планировать время на ремонт или уборку травы и листьев.

Высокий уровень безопасности. Многоквартирный дом — много соседей. Жилье, так или иначе, всегда под присмотром. Если надолго уехать, за квартирой могут присмотреть соседи. Наладив дружеские отношения, можно рассчитывать даже на полив цветов и уход за домашними питомцами. Плюс дополнительные меры безопасности: видеонаблюдение во дворе, шлагбаум, консьерж в подъезде. Кроме того, многоквартирные дома регулярно инспектируют на соответствие требованиям противопожарной безопасности. Особенно, новостройки. Без положительной оценки МЧС квартиры нельзя будет продать. В загородном доме эта ответственность на хозяевах.

Централизованные коммуникации. Авариями не придется заниматься самостоятельно — вызов примет аварийная служба и устранит все проблемы. Городские власти заботятся о газовом оборудовании, канализации, водоснабжении и электричестве.

Скорость и стоимость связи. B городах больше пользователей высокоскоростного интернета, цифрового телевидения и других достижений IT. А значит, подключиться к ним легче. Кроме того, в крупных населенных пунктах больше вышек для приема сигнала, они обеспечивают более высокую и стабильную скорость интернета и качество телевидения, без наценок на стоимость подключения. Это связано c тем, что у провайдеров уже есть линии в разных районах города, и не придется обустраивать отдельную.

Возможность продажи. Жилье в городах всегда дорожает. Качество инфраструктуры и транспорта ценятся высоко, поэтому выгодно продать или сдать квартиру проще, чем частный дом. Как сдать квартиру на длительный срок, подробно рассказано здесь.

Что дешевле — жить в доме или квартире №2

Минусы квартир

Фактически обратная сторона всех преимуществ. А именно:

Maлeнькaя площадь, стандартная планировка. Если семья большая, подобрать комфортную квартиру с нужным количеством комнат и в подходящем районе может быть непросто. Именно поэтому семьи с детьми чаще выбирают дома, а не квартиры: выше вероятность найти такой вариант, где у каждого будет своя комната, плюс общее пространство в гостиной.

Еще одна проблема небольшой площади — места для хранения. Типовая мебель не всегда подходит для маленьких пространств, а разместить в трехкомнатной квартире шкафы для вещей на все сезоны, а еще спортивный и игровой инвентарь, — это настоящий квест. Даже если в квартире есть балкон.

Пpoблeмы c пapкoвкoй. Новые дома особенно востребованы. А чeм вышe дoм, тeм бoльшe жителей и машин. Поэтому в крупных гopoдах есть пpoблeмa пapкoвoчными зонами: приходится или лавировать между стоящими автомобилями в cвoeм дворе или пользоваться платными мaшинoмecтaми.

Что дешевле — жить в доме или квартире №3

Высокая стоимость коммунальных услуг. B квитанции для оплаты услуг в многоквартирных домах включают стоимость не только потребляемых ресурсов. Сюда же входят расходы за капитальный ремонт, общедомовые нужды, вывоз мусора, радиоточку, телевизионную антенну и многие другие услуги. В частном доме у хозяев есть выбор, кому и сколько за это платить.

Шум. B многоквартирных домах соседи живут со всех сторон: и снизу, и сверху, и сбоку. С точки зрения обеспечения безопасности, это плюс. Но шум, который они могут производить, — это, безусловно, минус. Ссоры, занятия музыкой, активность подрастающего поколения, вечеринки, лай собак, ремонт — вот минимальный набор возможных причин для дискомфорта.

Кроме этого, ecть шyм c yлицы — aвтoмoбильныe гyдки, кpики дeтeй и чего только не услышишь. Иногда, даже пение птиц может помешать. Этy пpoблeмy мoжнo лeгкo peшить шyмoизoляциeй, нo от несговорчивых соседей пo лестничной клетке она не cпaceт — вы в любoм cлyчae бyдeтe cтaлкивaтьcя c ними.

Читайте также: Что делать, если возник конфликт с соседями

Проблемы с экoлoгией. Экологическая обстановка в городах хуже из-за большего, чем в пригороде, количества автомобилей. Если мало деревьев и другой зелени, воздух становится особенно тяжелым. Распространенная проблема мегаполисов — смог. В безветренную погоду город может накрывать пелена дыма.

Высокая цена. Прежде, чем ответить себе на вопрос — где дешевле жить в квартире или доме, — предстоит оценить «порог входа». Например, построить дом самостоятельно обойдется дешевле, чем покупка квартиры, или будет стоить столько же? Но если сравнивать готовые дома и городское жилье, то купить квартиру дороже, потому что городская инфраструктура разветвленнее и ее работа налажена.

3aвиcимocть от коммунальных служб. Дело не только в устранении аварий. Отопление в многоквартирных домах включают пo графику. Даже если на улице мороз или в домах слишком холодно, его не запустят раньше — коммунальщики будут ждать стабильно низкой температуры. Еще ecть сезонные отключения горячей воды, в ходе которых ведутся профилактические работы на трубопроводах. То есть, могут понадобится электрообогреватели, емкости для нагрева воды, или летний абонемент в баню или сауну, где можно помыться.

Читайте также: Хочу купить квартиру. С чего начать?

Преимущества и недостатки домов

Несмотря на то, что большинство россиян живет в многоквартирных домах, почти две трети соотечественников мечтают переехать в собственный коттедж, то есть частный загородный дом с участком, рассчитанный на одну семью. Разбираемся, что выгоднее — дом или квартира.

Что дешевле — жить в доме или квартире №4

Плюсы домов

Большая площадь. Как правило, коттеджи просторнее, чем квартиры, особенно если сравнивать с квартирами старого жилого фонда. Тем более если речь идет о двух- или трехэтажном доме. Так, средняя площадь квартир — 50–100 квадратных метров, площадь домов — 70–200 квадратных метров. Многие особенно ценят более высокие потолки и возможность создать просторную кухню или санузел.

Удобная планировка. При строительстве дома количество и расположение комнат можно проектировать по собственному желанию, а при покупке готового дома — провести перепланировку практически без ограничений, которые применяются к многоквартирным домам. Таким образом, в коттеджах больше возможностей обустроить пространство как хочется, в соответствии с личными представлениями о красоте и удобстве.

Наличие огороженной территории. Частный дом на то и частный, что обычно имеет отдельную территорию — небольшой участок вокруг дома, который можно использовать по собственному усмотрению, например, посадить газон, разбить цветник, построить баню, устроить удобный вольер для домашних животных. И тем более есть место для фантазии и движения, если участок большой.

Удаленность от соседей. Это решает сразу несколько проблем, в том числе проблему плохой звукоизоляции в квартирах. В целом в частном доме всегда есть возможность отгородиться забором и сталкиваться с соседями намного реже.

Нет сезонного отключения горячей воды. Если к дому подведены собственные коммуникации или есть автономная скважина, можно забыть о неудобствах из-за временного отключения горячей воды, которые терпят городские жители каждое лето.

Возможность выбора отопления. Дрожать от холода и кутаться в свитера в сентябре или изнывать от жары в комнате, если март выдался теплым, не придется, поскольку дом не зависит от центрального отопления. Выбор опций для обогрева частного дома огромен: газовый котел, электрическая система отопления, даже дровяная печь.

Экологичность. Большинство людей считает, что жизнь в собственном доме ближе к природе, чем в квартире. Вне города воздух бывает чище, многим нравится возможность разбить небольшой сад или даже огород на участке прямо возле дома.

Кроме того, многое зависит от материалов, использованных при строительстве: не секрет, что в деревянных домах или домах из бруса воздухообмен лучше, чем в панельных многоэтажках. При строительстве частного дома все материалы можно выбрать самостоятельно.

Что дешевле — жить в доме или квартире №5

Минусы частных домов

Жизнь в коттедже по многим параметрам привлекательнее, чем в многоквартирном доме, однако у частных загородных домов есть свои недостатки, которые делают проживание в них более хлопотным и дорогостоящим.

Удаленность от города. Из-за плотности застройки в большинстве крупных российских городов нет коттеджных кластеров, а земля под застройку в черте города, скорее всего, будет очень дорогой. Поэтому для большинства доступным вариантом представляется земля под застройку или готовый коттедж в лучшем случае в нескольких километрах от города, а это означает регулярное использование автомобиля, частые пробки и затрудненный доступ к городской инфраструктуре.

Как правильно подобрать земельный участок, можно узнать здесь.

Высокая цена. Частные дома дороже, чем жилье в многоквартирных домах. Это связано не только с тем, что при покупке дома придется заплатить еще и за землю, но с и необходимостью тщательной черновой отделки дома, утепления, подготовки фундамента, утепления стен и крыши, подведения качественной системы вентиляции.

Особенно дорого может обойтись подведение коммуникаций. А если дом деревянный, в нем даже электропроводка будет более дорогой, так как придется использовать более прочный и надежный кабель. Поэтому в большинстве случаев ответ на вопрос: «Что дешевле — дом или квартира?» — не в пользу первого. Купить квартиру можно дешевле, чем частный дом.

Дорогие эксплуатация и ремонт. Содержать дом дороже, чем квартиру — это касается и суммы коммунальных платежей, и общих затрат на содержание жилья. В коттедже придется постоянно следить за исправностью систем отопления и канализации, которые время от времени будут нуждаться в ремонте, за участком — например косить траву летом и расчищать снег зимой. Жизнь в квартире в этом плане проще: большую часть хлопот берут на себя коммунальные службы.

Что дешевле — жить в доме или квартире №1

Сложности с подведением инженерных коммуникаций. В этом пункте много нюансов, зависящих от конкретного дома, участка и района. Тем не менее: в частном доме коммуникации это забота собственника. В квартире, обычно, полный комплект в наличии —  горячая вода, электричество, газ, канализация.

В доме все это придется обустраивать и обслуживать самостоятельно: бурить водонапорную скважину, устанавливать септик, то есть очистную установку, необходимую для работы водосточной системы, и пр. Если поселок не газифицирован, подведение газа тоже обойдется в круглую сумму. На что еще нужно обратить внимание при покупке дома, можно почитать здесь.

Налог на землю. Как правило, вокруг дома есть приусадебный участок. А значит, кроме налога на имущество, нужно будет платить налог на землю. Это делает владение частным домом дороже, чем владение квартирой.

По общему правилу размер земельного налога равен кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который считается налог  — с учетом особенностей, предусмотренных ст. 391 Налогового Кодекса, —  умноженной на ставку налога. Налоговые ставки могут устанавливать муниципальные образования и города федерального значения, но они не должны превышать размеры, установленные Налоговым кодексом.

Так, для земельных участков, занятых жилым фондом, приобретённых для жилищного строительства, предельная ставка — 0,3%.

Платить земельный налог нужно, если участок земли находится в собственности, постоянном/бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении (ст. 388 НК РФ). Если же земля на праве безвозмездного пользования, в том числе срочного, или передана по договору аренды, платить налог не придется.

Читайте также: Хочу построить дом. С чего начать?

Жизнь в квартире

Главное преимущество квартиры — высокий уровень комфорта и близость инфраструктуры. Чаще всего многоквартирные дома строятся в обжитых районах, где всегда можно найти магазин, аптеку или рынок. Соседи за стенками могут помочь спугнуть злоумышленников, а из окон верхних этажей открывается хороший вид.

С точки зрения защищенности квартира является более безопасным вариантом жилья. В первую очередь из-за того, что пробраться в нее можно только через дверь: окна несут опасность только на первом и последнем этажах.

Что дешевле — жить в доме или квартире №6

На ремонт квартиры будет уходить гораздо меньше денег, чем на облагораживание дома. В квартире ремонт нужно делать только внутри. Кроме того, она имеет гораздо меньшую площадь, и на то, чтобы привести ее в идеальный внешний вид, понадобится гораздо меньше денег в сравнении с расходами на дом.

Но своего земельного участка у жителей квартир нет — если не считать тех, у кого есть дача. Гулять можно во дворе, который делят между собой все жители дома и те, кто живет по соседству или проходит мимо. Кроме того, если квартира в старом доме, скорее всего, придется обходиться несовременной планировкой.

Перепланировка ограничена жесткими требованиями, к тому же в старых зданиях несущие конструкции могут быть расположены так, что изменить вообще ничего не получится.

Жизнь в доме

Жизнь в доме, особенно после квартиры, — совсем другой уровень свободы. Кроме просторного жилья и удобной планировки, свой дом — это собственный участок для отдыха на свежем воздухе. То есть частный дом — не только жилплощадь, но и радость отдыха на природе каждый день. Всегда можно вынести стол на террасу и есть и пить кофе с видом на сад. Позагорать на солнце или отдохнуть, сделать шашлыки, собравшись с друзьями во дворе. А у детей всегда есть безопасное место для игр и контакт с природой.

Что дешевле — жить в доме или квартире №7

Но у владельца дома появляется целый набор обязанностей, за которыми отдыха может и не быть. Уборка снега зимой, стрижка газона летом, сгребание листьев осенью, подготовка клумб весной. Плюс регулярная чистка стоков, инспекция целостности всех коммуникаций, регулировка отопительной системы, чистка и канализации и обновление антисептика. И это, не считая внезапных поломок, которые нужно будет быстро устранить.

Опытные владельцы говорят, что со временем приходит вкус к строительству — баня, беседка, сарай, гараж, бассейн, фонтан. Ограничений никаких, кроме размера кошелька хозяина.

Участок может превратиться в бесконечную стройку, а готовые объекты — это дополнительная работа, потому что за ними тоже нужно следить. Особенно, если приобретен недостроенный дом. Как правильно его купить, можно почитать здесь.

Что выбрать — квартиру или дом

В выборе типа жилья может помочь расчет: если прикинуть, что выгоднее, дом или квартира, ответ придет сам собой, с учетом бюджета. Для наглядности хорошо бы написать все на бумаге — тогда легче сравнивать оба варианта.

Как правило, частный дом в ближайшем пригороде крупного города будет стоить не дороже, чем квартиры в новостройке. При этом сложно говорить об абстрактной цене на дом — каждый объект недвижимости имеет свои особенности, которые влияют на цену.

Прежде всего это расположение, общая жилплощадь, использованные при строительстве материалы, а также стоимость земли, на которой дом построен. Так, в Москве небольшой коттедж площадью менее 100 кв. м в пределах 20 км от МКАД можно приобрести за 4–5 млн рублей, что сравнимо с ценами на квартиры в новостройках примерно на таком же расстоянии от города.

Что дешевле — жить в доме или квартире №8

Прицениваясь к покупке загородной недвижимости, легко заметить существенную разницу в цене на дома похожей площади. Можно найти старый дом в плохом состоянии в ближайшем пригороде дешевле квартиры в черте города.

Возможность сэкономить может оказаться призрачной — на ремонт и приведение дома в порядок придется потратить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Впрочем, ремонт можно провести и более экономным способом. Как это сделать, читайте здесь.

Что важно кроме денег

Но кроме бюджета, на выбор влияют жизненные приоритеты. Сориентироваться, что подходит больше, помогут вопросы:

  • Какая площадь нужна семье для комфортного проживания?
  • Сколько времени допустимо тратить на дорогу до города и как часто нужно туда выбираться?
  • Какие финансовые и временные затраты на содержание и обслуживание жилья приемлемы?

При наличии работы со свободным графиком жить в отдаленном от города месте комфортнее, чем при необходимости ежедневных поездок в офис.

В любом случае нужно посчитать, сколько часов будет ежедневно занимать дорога до места работы и обратно. Если приезжать в дом только ночевать после долгих часов в пробках или езды на электричке, романтика проживания за городом, скорее всего, потеряется. То же самое касается необходимости возить в школу или детский сад детей — далеко не во всех пригородах есть хорошие школы, чтобы быстро решить этот вопрос и избежать частых поездок в город. Ежедневные поездки туда и обратно измотают детей и родителей.

Еще один существенный вопрос — работа коммунальных служб в районе, где находится дом, или где планируется покупка земли под строительство. Как часто вывозят мусор, ремонтируют или расчищают дороги, сколько времени занимает вызов сантехника, электрика или газовщика? От этого напрямую зависит, сколько времени, сил и денег придется тратить на обслуживание дома.

Надежный способ устранить сомнения при выборе типа жилья, арендовать частный дом и пожить в нем несколько месяцев. Желательно сделать это на стыке сезонов, чтобы прочувствовать разницу, ведь в зимние месяцы жизнь в дачных поселках затихает по сравнению с летом. Если после такого тест-драйва не наступит разочарование, можно готовиться к покупке дома.

Что дешевле — жить в доме или квартире №9

Как стать собственником дома

Когда решение принято, и дом в приоритете, есть два варианта — купить готовый или землю под строительство. Спрос на отдельные дома, как правило, ниже, чем на квартиры, и этим нужно пользоваться: например, продавец может дать хорошую скидку.

Качество дома и участка должны быть учтены в планах дальнейшей продажи загородной недвижимости. Впрочем, стоит учесть, что отбить затраты на приобретение дома, его ремонт и эксплуатацию, скорее всего, не получится. И тем более речь не идет о быстрой продаже: сделать это можно будет только с существенным дисконтом. Поэтому если важна возможность быстро и выгодно продать недвижимость, квартира — лучший выбор.

Любителей компромиссов может заинтересовать еще один вариант —таунхаус. Таунхаус — это небольшой жилой дом городского типа, как правило, с очень маленьким прилегающим участком. Таунхаусы часто строятся рядом, вплотную друг к другу, соприкасаясь стенами.

Как правило, у таких домов одна управляющая компания, которая также отвечает за эксплуатацию и подведение коммуникаций. Таким образом, таунхаус представляет собой нечто среднее между квартирой и отдельным загородным домом. Свободы от соседей и установленных правил в таком виде жилья меньше, чем в полностью отдельном доме, но возможность быстрее и проще решать бытовые проблемы компенсирует этот недостаток.

Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, как правило, проходят с обязательным участием нотариуса. Но, несмотря на это, покупка или продажа доли всегда сопряжена с определенными рисками.

Рассказываем о нюансах правового регулирования таких сделок и особенностях кредитования долей.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

  • Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
  • Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
  • Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

  • Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
  • Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
  • Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
  • Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

  • Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
  • Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Сделки с долями: ответы на популярные вопросы №1

При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры также возникает долевая собственность. Какие условия должны быть соблюдены для продажи такой недвижимости

В данном случае обязательным условием является наделение несовершеннолетних долями в праве общей долевой собственности. Размер доли ребенка должен соответствовать размеру материнского капитала.

Если в составе семьи есть супруг или несовершеннолетние дети, не наделенные долями, то для продажи такой недвижимости им также необходимо выделить доли. Отказы от реализации права невозможны.

Для продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним детям, требуется приказ опеки. Условия, при которых органы опеки разрешают продать недвижимость, бывают различными. Например, продажа квартиры разрешается при последующем наделении долями в праве собственности в другом помещении либо при одновременном наделении долями в другом помещении. В последнем случае необходимо исполнить приказ опеки до момента отчуждения или удостоверять у нотариуса две сделки одновременно. Неисполнение приказа опеки может привести к недействительности договора.

Какие есть особенности кредитования долей

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Особенности выдачи такого кредита:

  • Кредитование долей в праве собственности (и комнат) предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату можно также в рамках «Военной ипотеки».
  • В залог банку оформляется весь объект недвижимости.
  • При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру с выделением стоимости каждой доли.
  • Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
  • Продать долю, которая находится в залоге у Сбербанка, можно, если она выделена в комнату.

При кредитовании долей можно использовать сервис безопасных расчетов, при этом сервис электронной регистрации покупателям недоступен.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Вы нашли квартиру, какую давно хотели: просторная, в зелёном районе, рядом всё есть. Желание побыстрее купить её и заехать — понятно и естественно, но не торопитесь. Покупка недвижимости — крупное вложение, а, значит, нужно обязательно всё проверить, привлекая профессионалов и юристов.

Приводим главные правила, которые помогут вам обезопасить себя при покупке квартиры.

Ошибка при покупке квартиры может стоить миллионы рублей и испорченных нервов

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников.

Переполненные радостью покупатели теряют бдительность, особенно когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с жильём приобретают крупные неприятности.

Как рискует покупатель квартиры

Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и бывает, что она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя.

Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после признания сделки недействительной, но часто у него их уже нет.

Правила безопасности при покупке квартиры №1

Почему это опасно

В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые влияют на действительност.

Ошибка №1. Нарушение закона

Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.

Комментарий юриста: Поскольку договор подписан от имени собственника, который на день его подписания был умершим – сделка является ничтожной.

Ошибка №2. Невменяемый продавец

Сделка прошла, Андрей с семьей въезжает в купленное жильё.

Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском — при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, потому что злоупотреблял алкоголем.

После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет — возвращать будет по частям.

Комментарий юриста: Если суд при указанных выше обстоятельствах, признает сделку недействительной, наступает двухсторонняя реституция — квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю

Ошибка №3. Жилец-невидимка

Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.

Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын был в тюрьме 10 лет. А мама приватизировала квартиру без его ведома и продала Смирновым. А тут он выходит — и прямиком в свою квартиру.

Комментарий юриста: Если был порядок приватизации квартиры был нарушен, сделка приватизации может быть признана недействительной. И тогда сделка купли-продажи ранее приватизированной квартиры тоже может быть признана недействительной.

Ошибка №4. Права наследников

Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали — покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них, подписав договор дарения.

Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии — всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» — заявили родственники в суде.

Комментарий юриста: Договор дарения может быть признан недействительным как по общим для любого договора основаниям, так и по тем, которые предусмотрены специально для него. Третье лицо вправе оспорить сделку, если закон дает ему такую возможность, а договор нарушает его права и законные интересы.

Если договор дарения будет признан недействительным по какому-либо основанию, то квартира должна вернуться в состав наследства.

Как понять, что квартиру можно покупать?

Чтобы проверить выбранную квартиру на наличие рисков, запросите у продавца и внимательно изучите документы.

  • Паспорт продавца. Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.
  • Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или наследованиядарения, приватизации и другие.
  • Обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.
  • Выписка из ЕГРН. С 1 марта 2023 года из-за законодательных изменений нельзя получить часть сведений из выписки ЕГРН без согласия собственника. Попросите продавца квартиры заказать и показать вам выписку из Росреестра.

Как узнать собственника квартиры: все способы

  • Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Продавец может получить ее в МФЦ. Если это возможно, проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Будьте внимательны — ни один из жильцов не должен «повиснуть в воздухе».
  • Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам. Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю, но переходит долг по капремонту.
  • Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Важно убедиться, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, а значит осознает свои действия в момент продажи квартиры.

На что ещё обратить внимание

В документах не должно быть исправлений и помарок. Если заметили что-то подобное, насторожитесь — возможно, у вас в руках подделка.

При заключении сделки требуйте согласие супруга или убедитесь, что квартира куплена не в браке. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Если квартира продается по доверенности, существует большая вероятность мошенничества и обмана. Требуйте присутствие продавца на сделке или убедитесь в подлинности доверенности, и что доверитель ее не отменял.

Как проверить доверенность на продажу квартиры

Обязательно расспросите соседей — они могут рассказать много полезной информации как о владельце, так и о самой квартире.

Запомните

В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один собственник и прозрачная история переходов права собственности. Тогда не будет проблем с документами и юридической чистотой. Таких вариантов мало, поэтому нужно внимательно изучить все документы на предмет стоп-факторов или обратиться за проверкой к юристам.

В частности, нужно удостовериться в подлинности документов и проверить квартиру на возможные риски, связанные с ее покупкой.

Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень сложно. Но важно это сделать, чтобы избежать неприятных сюрпризов (в виде судов по долгам продавца или внезапно появившихся наследников, способных оспорить сделку).

Максимальная сумма расходов, в том числе на собственное образование и лечение, с которой можно получить налоговый вычет в 13%, увеличилась до 150 тыс. руб. с 1 января 2024 года.

Социальные налоговые вычеты дают возможность россиянам возместить часть затрат на оплату медицинских услуг, лекарств, физкультурно-оздоровительных услуг, а также на негосударственное пенсионное страхование и благотворительность.

Предельного размера нет только у одного типа вычетов — на дорогостоящие виды лечения. В данном случае россияне могут вернуть всю потраченную сумму.

Для всех остальных он ранее составлял 120 тыс. руб. в год. 1 января 2024-го вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, согласно которым максимальный размер вычетов повышается до 150 тыс. руб.

Отдельный вычет — расходы на обучение детей. Раньше лимит составлял 50 тыс. руб., теперь — 110 тыс. руб.

Максимальная сумма расходов, в том числе на собственное образование и лечение, с которой можно получить налоговый вычет в 13%, увеличилась до 150 тыс. руб. с 1 января 2024 года.

Социальные налоговые вычеты дают возможность россиянам возместить часть затрат на оплату медицинских услуг, лекарств, физкультурно-оздоровительных услуг, а также на негосударственное пенсионное страхование и благотворительность.

Предельного размера нет только у одного типа вычетов — на дорогостоящие виды лечения. В данном случае россияне могут вернуть всю потраченную сумму.

Для всех остальных он ранее составлял 120 тыс. руб. в год. 1 января 2024-го вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, согласно которым максимальный размер вычетов повышается до 150 тыс. руб.

Отдельный вычет — расходы на обучение детей. Раньше лимит составлял 50 тыс. руб., теперь — 110 тыс. руб.

Как и что изменится в льготных ипотечных программах

1. Одна льготная ипотека в одни руки

Изменение касается всех льготных программ с момента вступления в силу постановления Правительства.

Работает по принципу: одна льготная ипотека в одни руки, в которой вы являетесь заемщиком, созаемщиком или поручителем. Например, если оформлена ипотека по Господдержке, Ипотекой для IT или любой другой программой воспользоваться в будущем не получится.

Исключением станет «Семейная ипотека» при соблюдении следующих требований:

  • рождается последующий ребенок;
  • площадь приобретаемой квартиры больше предыдущей;
  • предыдущая ипотека закрыта.

2. Господдержка — меняется первый взнос

Первоначальный взнос по программе «Господдержка» увеличится до 30%, при этом максимальная сумма ипотеки станет единой для всех субъектов РФ — 6 млн рублей.

Что делать тем, у кого есть предварительное одобрение кредита по программе Господдержка от банка, но кредитный договор пока не подписан

Тем, кто получил одобрение банка по программе «Господдержка» и хочет воспользоваться кредитом, но не успел подписать кредитный договор, нужно подписать кредитный договор до 23 декабря 2023 года — даты вступления изменений в законную силу.

Что делать тем, кто уже получил вторую льготную ипотеку

Ничего. Кредитные договоры, подписанные до даты вступления постановления в законную силу, 23 декабря 2023 года, не подпадают под новое постановление Правительства.

Планирует ли Сбер повышать размер первоначального взноса по другим программам

Нет. В ближайшее время Сбер не планирует повышать размер первоначального взноса как по базовым, так и по льготным ипотечным программам.

Можно ли взять ипотеку с первоначальным взносом ниже 30%

Да, в Сбербанке есть другие ипотечные программы с меньшим первоначальным взносом, а также программа ипотеки без первоначального взноса на покупку новостройки и готового жилья.

Клиентам с одобренной заявкой по программе «Господдержка», указавшим первоначальный взнос меньше 30%, нужно обратиться к менеджеру банка в личном кабинете на Домклик, чтобы скорректировать первоначальный взнос и условия кредита.

Это нужно для соблюдения постановления Правительства России. Менеджер банка поможет по всем возникающим вопросам.

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество.

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом СберБанка «Сделка под ключ». Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники.

Проверьте историю квартиры

Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права.

Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд.

На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.

Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть. А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом. Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.

Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в СберБанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.

Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре СберБанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск. Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки. Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

Стандартный срок: 5-15 рабочих дней

С Домклик: 3 дня

Подготовка договора купли-продажи

Стандартный срок: 1-3 дня

С Домклик: 1 час

Подписание документов и сдача на регистрацию

Стандартный срок: 1-3 рабочих дня

С Домклик: 1 день

Регистрация договора и расчет с продавцом

Стандартный срок: до 14 дней

С Домклик: до 5 рабочих дней

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Все вопросы вы сможете урегулировать в режиме онлайн. На сделку нужно будет приехать только 1 раз — а время и место вы выбираете сами. Никаких переносов и накладок. Никаких походов по инстанциям для сдачи или получения документов. Мы направляем их в электронном виде в Росреестр, а после все участники сделки получают полный пакет зарегистрированных документов на электронную почту.

Стоит ли сейчас брать ипотеку и что будет с рынком недвижимости дальше? Что делать, если проблема с жильём стоит остро, а цены и ставки растут?

С большой долей вероятности можно сказать, что этими вопросами сегодня задаются все, кто планирует покупку квартиры. Однозначного и единственно верного ответа на них не существует. Но мы попробовали приблизиться к истине вместе с экспертами — агентами и застройщиками, которые поделились своим опытом и рассказали, что, на их взгляд, ждёт рынок жилья дальше.

Под какую ставку можно взять ипотеку в 2023 году

Сейчас купить новостройку в ипотеку Сбера можно по льготным программам. Ставка зависит от условий госпрограммы:

Готовое жилье на вторичном рынке можно приобрести со ставкой от 15,6%. Также в отдельных регионах/населённых пунктах ДФО и Арктической зоны заёмщик может купить вторичку по ставке от 2% по программам Дальневосточной или Арктической ипотеки.

Что будет со ставками по ипотеке

По прогнозу Банка России средняя ключевая ставка в 2024 году составит 11,5-12,5%, что на 2,5-3,5 п.п. ниже текущего значения.

Сергей Ежак, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что если вы рассматриваете покупку вторички, то не нужно ждать снижения ставок — действуйте сейчас, улучшайте свои жилищные условия, берите ипотеку. Если ставка снизится, всегда можно оформить рефинансирование.

Если говорить о льготной ипотеке, то тут многие участники рынка прогнозируют ужесточение условий для заёмщиков.

Алексей Некрасов, руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО:

Если посмотреть на тенденцию последних трёх лет, политика ЦБ идёт к увеличению первоначального взноса и процентных ставок, отмене субсидированных ставок, поэтому нет лучших условий по приобретению недвижимости, чем сейчас.

Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS` Development:

Ждать «лучших времен» точно не стоит. Минфин уже выступил с заявлением о необходимости отмены льготной ипотеки. Всё чаще стала появляться информация о скором повышении процентной ставки по данному продукту и возможном увеличении первоначального взноса.

По мнению, Александра Гуторова, вице-президента, руководителя блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент», рынок быстро приспосабливается к любым ценам, и новости и разговоры о поднятии ключевой ставки или ужесточении выдачи ипотеки порождают ещё больший спрос, поэтому позволяют застройщикам продавать квартиры на первичном рынке.

Как зафиксировать низкую ипотечную ставку до ее повышения

Из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ банки могут повышать ставки по ипотеке. При этом в Сбере кредит на жильё можно взять на прежних условиях, даже если ставка по выбранной базовой программе вырастет.

После одобрения ипотечной заявки ваша ставка будет зафиксирована. У вас будет целых 90 дней на поиск подходящей недвижимости, согласование с банком и подготовку к сделке.

Что сейчас происходит с ценами на недвижимость

Первичное жильё

Цена квадратного мера в новостройках складывается из многих факторов — расходы на земельный участок, проектное финансирование, стоимость строительства и расходы на реализацию, налоговая нагрузка и другие.

Дмитрий Софронов рассказал, что только за последние 3 года строительные материалы выросли в цене более чем на 50%. Также на стоимость квадрата влияет и  повышение ключевой ставки ЦБ. По мнению эксперта, застройщики, особенно в регионах, не увеличивают цены с целью заработать больше, а функционируют на минимальной марже, создавая продукты, которые будут соответствовать времени и будут интересны покупателям.

Вторичное жильё

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что пока цены на вторичном рынке не снижаются, поскольку по-прежнему сохраняется недостаток предложения. В условиях дефицита товар не дешевеет. Кроме того, спрос сохраняется на довольно хорошем уровне.

По мнению эксперта, этому способствуют два фактора: высокая доля альтернативных сделок (70%) и ожидание снижения ставок, которое позволит оформить рефинансирование. То есть, какого-то радикального снижения активности и массового оттока покупателей не ожидается.

Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS` Development:

Выбирая между первичным и вторичным рынком жилья, конечно, я бы рекомендовал приобретать новостройку. Тут есть несколько решающих факторов:

— ставки по ипотеке на новостройку в 2 раза ниже

— первичное жильё — это новые инженерные сети

— в новостройках практически нет подводных камней, если покупать квартиры у крупных застройщиков, которые прошли аккредитацию в Сбере

Кроме того, учитывая жёсткую конкуренцию на рынке новостроек, каждый застройщик сейчас делает  свой проект максимально привлекательным для покупателя. Это и строительство новых современных детских площадок, новые школы и детские сады, спортивные площадки и многое другое.

Стоит ли ожидать снижения цен

Эксперты сходятся во мнении, что резкого падения цен на жильё в ближайшее время ждать не стоит.

Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», ожидает, что первичный рынок станет более спокойным. Колебания валютного рынка и подорожание стройматериалов не дадут возможности существенно уменьшить себестоимость строительства. Но компании не снизят активности по выстраиванию более эффективных внутренних бизнес-процессов, чтобы сохранить в целом текущий уровень цен и создать более комфортные условия для покупателей.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что рост ипотечных ставок по стандартным программам явно приведёт к существенному охлаждению спроса на рынке вторичного жилья, но из-за того, что этот сегмент достаточно инертен, влияние выросших ставок отразится на ценовой политике продавцов не раньше чем через 2-3 месяца.

Эксперт подчеркнул, что при этом вряд ли стоит ждать какого-то обвала цен на фоне риторики Центробанка о возможном постепенном снижении ключевой ставки в будущем году. Скорее всего в первом полугодии 2024 года начнёт расти средний дисконт при продаже вторичного жилья, и в первую очередь он коснётся низколиквидных объектов или квартир, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже. Другие продавцы, скорее всего, зафиксируют нынешнюю цену, а на фоне снижения спроса — сдадут квартиры в аренду параллельно с продажей.

На первичном рынке спрос будет подогреваться более доступной ипотекой, значит, в нынешних условиях вряд ли стоит рассчитывать на снижение цен. Скорее всего, они продолжат расти на уровне реальной инфляции.

Сергей Шлома ожидает удешевления вторички примерно на 10%. По прогнозам эксперта, это произойдет не резко и не раньше весны 2024 года: увеличение числа лотов будет постепенным, и продавцам потребуется время, чтобы сориентироваться в рынке и назначить актуальные цены. До конца этого года и в начале следующего стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне.

Покупать сейчас или ждать: мнение экспертов

Александр Попов, СЕО Самолет Плюс:

Если вы оказались в ситуации, когда покупка квартиры вызывает сомнения или растерянность, необходимо отталкиваться от своих возможностей и жизненных обстоятельств. Если, например, вы планируете свадьбу или рождение ребёнка, вероятно, вам будет удобнее и спокойнее приобрести жилье в настоящий момент, не ожидая снижения цен или ставок.

При принятии решения не стоит ждать идеального времени или идеальных условий. Важно, чтобы ваш выбор был комфортным с точки зрения ежемесячных ипотечных платежей, а объект, который вы рассматриваете, соответствовал вашим потребностям и предпочтениям. А если ставки снизятся, то вы в любой момент сможете обратиться в банк за рефинансированием.

Ирина Синицына, руководитель офиса Союза риелторов Полезные люди, г. Саратов: 

Мой совет: только спокойный и адекватный человек принимает правильные решения.

К примеру, если вы инвестор, то точно ничего не выиграете, если пойдете покупать сейчас вторичку, которая на пике по ценам. Ставки по ипотеке на неё высокие.

Если вы инвестор на новостройках, тогда ответ на вопрос о покупке: скорее да, чем нет. Только очень внимательно следите за предложениями, анализируйте, считайте. В предложенных лотах легко запутаться, если ориентироваться только на рекламные материалы от застройщиков. Поговорите со специалистами со стороны. Послушайте несколько мнений.

Если вы планировали продать свою вторичку и купить другую квартиру — действуйте. Решайте свои жилищные вопросы. Не ждите более удобного момента — его можно не дождаться никогда.

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы.

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестра. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы:

  • выписку о кадастровой стоимости
  • выписку из ЕГРН
  • договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
  • отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

click fraud detection