Отдам даром

1. Давайте начнем с главного и самого простого: что такое договор дарения и чем он отличается от договора купли-продажи?

Договор дарения (который в разговорной речи чаще всего называют дарственной) — это документ, по которому одна из сторон передает (или обязуется передать) другой стороне нечто в собственность безвозмездно. Это зафиксировано в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ключевое слово в этой конструкции — безвозмездно. Выражаясь более формально, можно сказать, что главное отличие договора дарения от договора купли-продажи — это отсутствие встречной передачи какого-либо вознаграждения.

2. А ведь бывают случаи, когда предлагают замаскировать сделку купли-продажи договором дарения? Законно ли это?

Это не законно, поэтому ни в коем случае не стоит соглашаться на такую сделку. После передачи денег вашу дарственную сделку могут оспорить по самым разным основаниям. При этом вернуть уплаченные деньги будет крайне сложно. Закон серьезно защищает покупателя в договоре купли-продажи (в отличие от одаряемого при договоре дарения).

3. Так, с этим разобрались. Тогда переходим к следующему вопросу: где, как, кто и — главное! — за какое вознаграждение может оформить договор дарения?

Если мы говорим о дарственной на недвижимость, то тут список документов может варьироваться. Все будет зависеть от того, кому именно передается в дар недвижимость. Физическое лицо или юридическое? Есть ли родственные связи с дарителем или нет? Ответы на эти вопросы повлияют и на список документов. Регистрируют такие договора двумя основными способами: либо в регистрационной палате, либо через нотариуса. Стандартный набор документов выглядит таким образом (но в отдельных случаях могут запросить еще что-то):

  • паспорта двух сторон;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • кадастровая оценка;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  • выписка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • документ, подтверждающий отсутствие обременений на объекте.

Госпошлина, которую нужно будет оплатить, составит 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

4. Что ж, вполне понятно и логично. А как обстоят дела с налогами? Должен ли благополучатель их платить?

Близкие родственники от налогов освобождаются, а вот во всех остальных случаях придется заплатить НДФЛ. Это 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов РФ — и то, и то по кадастровой стоимости. На всякий случай поясним: под близкими родственниками закон подразумевает детей, родителей, братьев и сестер, бабушек и дедушек, внуков и супругов.

5. Со стандартными объектами все ясно. Давайте немного усложним задачу: допустим, я хочу подарить не весь объект, а долю в нем. Есть ли ограничения? И во всех ли случаях дарение возможно?

Да, подарить свою долю можно, но не в любом объекте. Объекты недвижимости, которые могут быть подарены, зафиксированы в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ей недвижимостью являются жилые и нежилые помещения, квартиры, дома, здания и сооружения, коммерческие объекты, машиноместа, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Общее у них то, что все эти объекты не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению.

6. Иногда возникает такой философский вопрос: что лучше — дарственная или завещание? Вы вот как считаете?

Это принципиально разные документы. Если наследник получает недвижимость по завещанию, то права собственности (то есть возможность распоряжаться унаследованным имуществом) появятся лишь через 6 месяцев после смерти того, кто составил завещание. По договору дарения возможность распоряжаться появляется немедленно (если не оговорено иное). На завещанное имущество, в чью пользу не было бы составлено завещание, могут претендовать родственники. При наличии у наследодателя среди родственников несовершеннолетних детей, инвалидов, пенсионеров, иждивенцев и людей, которые не могут позаботиться о себе, у благополучателя могут появиться проблемы. И да: дарственную оспорить гораздо сложнее, чем завещание.

7. Вот это удивительно! Я думал, дарственная — это нечто неоспоримое.

Договор дарения можно и оспорить, и расторгнуть. Поводы для этого могут быть самые разные. Например, если одаренный плохо обращается с полученным имуществом (не следит за квартирой и довел ее до ужасного состояния). Просто на словах упрекнуть кого-то в нечистоплотности, конечно, будет недостаточно. Придется обратиться в суд и предоставить доказательства.

Кроме этого, даритель может утверждать, что его принудили к акту дарения. Также может появиться третья сторона, которая считает себя обделенной и утверждает, что даритель не был в адекватном состоянии во время подписания дарственной. Тогда назначается психиатрическая экспертиза (которая — вы удивитесь! — может быть проведена даже посмертно).

Также дарственную можно отозвать, если у дарителя изменилась жизненная ситуация. Допустим, квартира была подарена, когда у дарителя был стабильный высокий доход, а потом его положение изменилось в худшую сторону не по его вине. В этом случае он вправе отозвать дарственную. Это можно сделать когда угодно — срока давности по данному вопросу нет, но некоторые сложности могут быть. Например, одаряемый прожил в квартире более 20 лет, вкладывался в ее содержание временем и деньгами (допустим, сделал ремонт несколько раз). Это будет существенным аргументов против отзыва права собственности у текущего владельца.